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关于疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议 2020-02-12

  新型冠状病毒感染肺炎疫情给整个国民经济发展带来严峻挑战,各行业均遭受一定程度冲击和损失。在全民抗疫的关键时期,房地产及上下游企业率先反应,发挥自身优势,全身心投入到防疫抗疫攻坚战中,分担政府责任,全力配合政府做好防疫抗疫工作:

  (1)发挥自身优势,积极履行社会责任。疫情发展迅猛,多城市处于医疗物资短缺状态,特别是疫情较严重的湖北地区,医疗物资及设备等处于紧缺状态,房地产及上下游企业发挥自身所长,或利用渠道优势全球采购,保障防疫物资顺利抵达一线,或利用资源优势捐资捐款,全力支持疫情防控一线工作的开展。据不完全统计,截至2月7日,110家房地产企业捐款总金额超16亿元。

  (2)社区入手,全方位做好防疫举措。社区是居民聚集地和主要活动场所,因此社区防疫是本次疫情防控的关键环节。疫情期间,物业企业积极制定防控方案,果断采取防控措施,加大人员车辆管理力度,确保公共环境的清理消毒。

  (3)保障员工权益,采用灵活办公方式。企业延迟复工,并采用更灵活的办公方式,避免员工大范围聚集的同时安全稳妥地推进工作,并正常进行工资发放。

  (4)为租户减免租金,减轻租户及企业负担。疫情期间,房地产企业对在运营中的持有型项目实行租金、物业费和管理费的减免优惠。

  与此同时,为防止疫情进一步扩散,房企响应政府号召,暂停项目建设、暂停项目开工、推迟复工、关闭售楼处、暂停客户接待,这一系列举措,给房企带来了巨大的影响。据相关机构调研,2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%。

  由于项目工程建设暂停,线下销售渠道关闭,企业销售回款大幅下降,叠加现有的房地产融资政策,房地产企业面临巨大的现金流压力,即使大型企业也难幸免。调研的72家企业中,46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元,单月运营成本约235亿元,2020年上半年到期债务近5300亿元;26家产业链企业,受停工停售影响的积压库存超40亿元,单月运营成本超20亿元,2020年上半年到期债务约55亿元。以调研的某家典型房企为例,其单月销售业绩减少80亿元,以往每月可从金融机构获得贷款40-60亿元,如今可获贷款金额腰斩,企业单月资金缺口将达100-110亿元,而此企业2019年上半年货币资金仅350亿元,叠加企业人员工资、待支付工程款、利息费用等其他刚性支出,350亿元的货币资金或仅够企业维持三个月运转,如果疫情持续两个月,而无相应政策支持和适当倾斜,企业将面临巨大的经营风险。

  作为国民经济的重要组成部分,房地产行业体量大,上下游产业链长,提供了大量就业岗位,若地产行业出现动荡,上下游产业链也势必遭受不同程度的冲击,届时不仅影响经济发展,更将引致失业潮,造成社会不稳定。同时,地产行业各个环节均与金融业密切相关,地产行业的问题极易引发金融风险。

  所以,及时有效化解阶段性事件的负面影响和冲击,避免对国民经济和社会稳定造成更大影响至关重要,建议政府有针对性灵活“因城施策、因企施策”,稳定行业预期,帮助行业顺利度过困难期,引导行业加速良性整合,保障整个国民经济的健康运行:

  一、融资方面:

  适度信贷支持,融资政策倾斜

  (一)信贷政策适度宽松。在实行稳健的货币政策的同时,建议对风险相对较低企业(可根据净负债率、资产负债率、货值及其结构等指标划分企业风险等级)适当调整信贷政策,增加信贷渠道与额度,如阶段性合理增加开发贷额度、公司债发行条件适当放开、外管部门适度放开人民币跨境双向资金池的入境业务。对稳健型或者风险较低的企业适度增加信用性贷款。

  (二)准予贷款展期或续贷。针对疫情原因导致的到期还款困难的企业,有条件地给予展期,如对于2020年6月及之前到期的贷款,给予一定期限的延期或续贷。

  (三)优化企业贷款和居民按揭贷款审批流程。一方面建议优化银行贷款审批流程,提高房企贷款审批及发放速度;另一方面倡议各地方银行和公积金管理中心开展线上办公,针对符合贷款条件的客户,快速审批,快速发放按揭贷款和公积金贷款。

  二、资金监管方面:

  放宽资金监管额度

  疫情期间,建议政府从国家层面适度放宽预售资金监管(如仅监管建安成本部分的资金,并根据进度释放)、农民工预储金及其他资金监管政策,少缴、缓缴各类监管资金,允许企业突破现有政策提取已缴纳监管资金。

  三、税费缴纳方面:

  税费适当减免,缴纳期限酌情调整

  (一)免征企业一定时期的税费或降低税率。如免征一个月的地方留成部分增值税和所得税,或对2020年上半年企业所得税税率进行适当下调。

  (二)延长纳税期限。对于资金困难的企业,可申请预缴或清算类税费及增值税和所得税的延期缴纳,可参考社保延迟6个月缴纳。

  (三)缓缴土地出让金并减免滞纳金。政府出台相关政策,允许企业适当缓缴土地出让金,同时减免滞纳金。

  四、复工复产方面:

  因城施策,因企施策,适当增加定向支持

  (一)政府相关部门为各小区物业协调补充部分防疫物资,为疫情防控工作提供有力后勤保障。

  (二)发挥政府统筹力,引导行业加速良性整合。政府引导有实力的企业,如央企、国企及规模民企发挥主导作用,积极整合实力不佳企业实现良性退出,保障行业平稳健康发展。

  (三)积极履行政府职能,大力推进政府各部门线上办公,适当延长业务受理时间。如土地出让网上竞拍,报建流程网上审批,配合企业及金融机构网上办理抵押、涂销登记,项目线上开盘、线上备案等,减少人员流动,方便企业业务办理。

  (四)适当优化开发报批报建等相关审批流程,缩短办理时间,确保企业各项常规业务可以有条不紊开展。

  (五)地产调控政策适时适度调整。继续贯彻落实因城施策,部分城市可进一步放宽人才落户政策、适度放开限购政策,满足居民自住需求。

  (六)加大土地供应。加大土地供应的数量和质量,尤其是一二线城市的土地供应,延长新供土地开竣工时间的要求。

  (七)受疫情影响项目延迟交付可少支付或不支付违约金。因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于疫情的影响致使合同当事人不能履行而引起的纠纷,可按照不可抗力的规定进行处理。

  (八)设立定向支持资金池。引导鼓励企业对商户减免租金及各项费用的同时,协助提供防疫物资采购渠道,给予部分以持有型物业经营为主的企业资金支持或补贴。

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